畸零地調處程序

一、緣起
(一)璞慧公司所有信義區**地號等9筆土地擬申請建築，因鄰地同地段同小段364-1等8筆土地及原告所有同小段365地號土地為面積狹小，寬度、深度不足且未臨接建築線，屬無法單獨建築之畸零地，璞慧公司乃依臺北市畸零地使用規則第8條規定，向台北市政府工務局（下稱台北市工務局，該局原辦理之建築管理業務自95年8月1日起移撥被告）申請土地合併使用調處。經該局通知璞慧公司及擬合併地所有權人於召開畸零地調處會議，被告以原告3次均未出席會議，乃提請台北市政府畸零地調處委員會第9602(234) 次全體委員會議決議：「同意申請地單獨建築，惟應切結：『於申報開工前，如擬合併地365地號土地願以當年期公告現值2倍價額讓售時，申請地應負責承買合併使用。』被告發函通知璞慧公司及原告等。
(二)原告以被告未將調處會議期日通知函合法送達原告，逕行調處而作成原處分之程序有瑕疵為由，於提起訴願及行政訴訟。
(三)引爆點
畸零地調處委員會決議依當年期公告現值2倍價額讓售(36萬)，與原告出價2500萬之市場行情差很大差距。

二、本案爭點：原處分作成前，是否履踐合法之調處程序？

三、爭點釐清
(一)建築法規定之規範
1、按建築法第44條規定，直轄市政府應視當地實際情形規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協定調整地形或合併使，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。
第45條第1 項規定，前條基地所有權人與鄰接土地所有權人，如無法達成協定時，得申請調處，直轄市政府應於收到申請之日起1 個月內予以調處；調處不成時，基地所有權人或鄰接土地所有權人得就規定最小面積之寬度及深度範圍內之土地按徵收補償金額預繳承買價款申請該管地方政府徵收後辦理出售。
第46條規定，直轄市主管建築機關應依照前2 條規定，並視當地實際情形，訂定畸零地使用規則，報經內政部核定後發佈實施。
(二)臺北市畸零地使用規則之規範
第2條規定，本規則所稱畸零地係指面積狹小或地界曲折之基地。
第4條規定，建築基地寬度與深度未達左列規定者，為面積狹小基地。但最大深度不得超過規定深度之2 倍半。2、實施土地使用分區管制規則之地區，依照臺北市土地使用分區管制規則之規定。第7 條規定，畸零地非與相鄰之唯一土地合併，無法建築使用時，該相鄰之土地，除有第12條之情形外，應依第8條規定辦理，並經本府畸零地調處委員會全體委員會議審議，留出合併使用所必須之土地始得建築。但留出後所餘之土地形成畸零地時，應全部合併使用。
第8條規定，第6 條及第7 條應補足或留出合併使用之基地，應由使用土地人自行與鄰地所有權人協定合併使用。協定不成時，得檢附左列書件，向畸零地調處會申請調處。…」
第12條規定，建築基地臨接左列畸零地，經畸零地調處會調處2次不成立後，應提交全體委員會議審議，認為該建築基地確無礙建築設計及市容觀瞻者，工務局得核發建築執照。1、應合併之畸零地臨接建築線，其面積在15平方公尺以下者。2、應合併之畸零地未臨接建築線，其面積在30平方公尺以下者。3、形狀不規則，且未臨接建築線者。4、其他因情況特殊經查明或調處無法合併者。
3、經查：
(1)本案經2次合法送達調處會議期日通知，惟被告均未到場進行調處而為調處不成立，本處提請畸零地調處委員會公決，案經審議結果，以其畸零地係未臨接建築線，且面積僅有2平方公尺（在30平方公尺以下），並無礙建築設計及市容觀瞻，決議准予璞慧公司得就前開9筆申請地單獨建築，符合本市畸零地使用規則第8、9及12條規定。
(2)本案畸零地調處委員會另考量璞慧公司未來合併使用陳情人土地可能，而要求該公司應切結於申報開工前，如擬合併該土地願以當年期公告現值2倍價額讓售時，申請地應負責承買合併使用，亦已衡量兼顧其權益。
四、結論：
只要依法進行畸零地調處，就很難認定該調處程序會不合法，除非有明顯事證指出，有人收受不當利益。



97年度訴字第2428號
臺北市畸零地使用規則
臺北市畸零地徵收標售作業程序