大樓空調室可否約定專供特定住戶使用???

一、緣起
在台北這個大都會區，各大樓臨立在建築物的設計上，都會設置空調室或者是配電室來調節大樓本身的用電或空氣品質狀況，在配置上通常都位於公共空間，但可否約定供特定住戶來使用，其實是有疑問的，巧的是大家為了增加使用面積，會將空調室或配電室約定給鄰近住戶使用，美其名是管理，但實際上來講當然可以增加該住戶的使用面積（尤其是空調室），再者將空調室的隔間牆拆除的話，這樣不就可以擴大該住戶的使用面積，真是好的不得了。
譬如說：房屋買賣契約約定：「此空調室約定由大樓3樓住戶管理使用，但不得違反相關建築管理規章。」其效力為何？
二、法規依據及函釋
(一)空調室可否約定專用
1、依公寓大廈管理條例第7條第5款規定：
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。
其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分者，並不得為約定專用部分。
2、次依內政部營建署92年8月25日內授營建管字第0920010412號函釋，各層機電設備空間，應位於公寓大廈共用部分，且不得約定專用。
3、但建築物於88年間已領有建造執照，似應適用86年6月11日北市工建字第8630594900號有關「機電設備空間」處理原則，因該原則未規定不得約定專用，且該址房地買賣契約中將「空調室」約定專用，故該室是否不得約定專用還是有疑義。
(二)將空調室隔間牆拆除供作室內空間使用可以嗎?
1、依建管單位89年11月23日簽奉本府工務局局長核可，有關6層以上集合住宅建築物之專有部份室內裝修，免依建築法第77條之2第1項第1款及室內裝修管理辦法辦理室內裝修許可。
2、惟為落實92年6月24日增訂之建築物室內裝修管理辦法第29條之1規定，本府工務局遂於92年11月25日公告【台北市住宅室內裝修簡化審查許可暨核發室內裝修合格證明申辦方式】據以執行。(附註)
3、但建築物是88年間興建之6層以上集合住宅且約定為專用部分，依上開局簽及見解，似於89年11月至92年11月25日間所為裝修行為，均免辦理室內裝修許可。
三、結論
空調室我個人認為不能約定為專用，且不能供特定住戶使用，更何況還將隔間牆拆除根本沒道理，這不違法很奇怪，至少我個人認為是這樣。





附註：
台北市住宅室內裝修簡化審查許可暨核發室內裝修合格證明申辦方式
臺北市政府工務局　公告
發文日期：中華民國九十二年十一月二十五日
發文字號：北市工建字第09254370100號
附件：　　如文
主旨：公告本市住宅室內裝修簡化審查許可暨核發室內裝修合格證明申辦方式。
依據：建築法第七十七條之二、第九十五條之一、建築物室內裝修管理辦法第二十九條之一。

公告事項：
一、依建築法第七十七條之二規定，供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可。又內政部函頒「供公眾使用建築物範圍」規定，六層以上集合住宅即屬供公眾使用建築物。換言之，整幢樓高六層以上之集合住宅，其中任何一層室內裝修，均應依法申請審查許可。違反規定者，依建築法第九十五條之一規定，處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦，逾期仍未改善或補辦者得連續處罰；必要時，強制拆除其室內裝修違規部分。

二、所謂「室內裝修」，係指固著於建築物構造體之天花板、內部牆面或高度超過一點二公尺固定於地板之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏之裝修施工或分間牆之變更。但不包括壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設。且基於公共安全考量，建築法明文規定，室內裝修材料除應符合建築技術規則規定外，裝修行為不得妨礙或破壞建築物主要構造、防火區劃、防火避難設施及消防設備。

三、為簡化本市住宅建築物室內裝修審查許可申辦程序，建築物所有權人、使用人得於室內裝修未變更防火避難設施、消防安全設備、防火區劃及主要構造之前提下，依「建築物室內裝修管理辦法」第二十九條之一規定，經具有審查機構（臺北市建築師公會）審查人員資格之開業建築師查核室內裝修圖說並簽章負責後，准於進行施工。工程完竣後，檢附申請書、建築物權利證明文件及經審查人員竣工查驗合格之檢查表，送本局申請核發審查合格證明。

四、上開「申請書」及「竣工查驗合格簽證之檢查表」本應由內政部訂之，惟考量本市推動簡化室內裝修申辦程序管理制度之迫切需要，在內政部尚未定訂所需書表格式前，本局特研訂「臺北市建築物室內裝修審查合格證明申請書」及「臺北市建築物室內裝修審查人員竣工查驗簽證檢查表」各乙種，並自即日起，據此申請核發室內裝修合格證明案件，均免審核圖說、竣工勘驗及加會本府消防局審查，概由審查人員簽證負責。

五、有關「審查人員」之名冊資料，可於本局建築管理處網站查詢（網址：WWW.DBA.TCG.GOV.TW）或洽詢臺北市建築師公會（址在本市基隆路二段五十一號十三樓。電話：二三七七三○一一）至於審查人員之簽證費用，因礙於公平交易法之規定，目前並無統一收費標準，裝修住戶應自行接洽審查人員，並按市場機制決定收費。惟若需臺北市建築師公會轉介審查人員者，該公會為協助推動本市住宅室內裝修管理制度，並考量作業成本及其所屬會員意願，目前議定收費標準分別如下（無面積規模大小區別）：

（一）現場若僅係一般室內裝潢（如家具、地坪、地毯、壁紙、活動隔屏等之施作，或高度一二○公分以下之牆面裝修），非屬「室內裝修」管理範圍者，酌收新臺幣三千元，由勘現之建築師出具「勘檢說明書（如附件）」，函送工務局備查。

（二）若現場僅係天花板、牆面之裝修，未涉及分間牆之更動者，酌收新台幣一萬元，責由勘現建築師整備申請書、竣工查驗簽證檢查表、建物權利證明文件等資料，送請本局核發室內裝修合格證明。

（三）若室內裝修行為涉及室內分間牆之更動者，仍由勘現建築師整備相關文件報請本局核發室內裝修合格證明，但考量結構安全簽證，酌收新台幣二萬元；若變更分間牆且又涉及消防安全設備之更動者，因須另行委託消防設備師或消防安全設備監造暫行人員簽證，酌收新臺幣三萬元。

六、如對申辦方式有任何疑義，或發現大樓住戶涉有室內裝修行為，請以電話或傳真方式通報本局建管處使用管理科處理（通報專線：二七二五八三八七。傳真：二七五九五七七二）。