大樓空調室可否約定專供特定住戶使用???

一、緣起
在台北這個大都會區，各大樓臨立在建築物的設計上，都會設置空調室或者是配電室來調節大樓本身的用電或空氣品質狀況，在配置上通常都位於公共空間，但可否約定供特定住戶來使用，其實是有疑問的，巧的是大家為了增加使用面積，會將空調室或配電室約定給鄰近住戶使用，美其名是管理，但實際上來講當然可以增加該住戶的使用面積（尤其是空調室），再者將空調室的隔間牆拆除的話，這樣不就可以擴大該住戶的使用面積，真是好的不得了。
譬如說：房屋買賣契約約定：「此空調室約定由大樓3樓住戶管理使用，但不得違反相關建築管理規章。」其效力為何？
二、法規依據及函釋
(一)空調室可否約定專用
1、依公寓大廈管理條例第7條第5款規定：
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。
其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分者，並不得為約定專用部分。
2、次依內政部營建署92年8月25日內授營建管字第0920010412號函釋，各層機電設備空間，應位於公寓大廈共用部分，且不得約定專用。
3、但建築物於88年間已領有建造執照，似應適用86年6月11日北市工建字第8630594900號有關「機電設備空間」處理原則，因該原則未規定不得約定專用，且該址房地買賣契約中將「空調室」約定專用，故該室是否不得約定專用還是有疑義。
(二)將空調室隔間牆拆除供作室內空間使用可以嗎?
1、依建管單位89年11月23日簽奉本府工務局局長核可，有關6層以上集合住宅建築物之專有部份室內裝修，免依建築法第77條之2第1項第1款及室內裝修管理辦法辦理室內裝修許可。
2、惟為落實92年6月24日增訂之建築物室內裝修管理辦法第29條之1規定，本府工務局遂於92年11月25日公告【台北市住宅室內裝修簡化審查許可暨核發室內裝修合格證明申辦方式】據以執行。(附註)
3、但建築物是88年間興建之6層以上集合住宅且約定為專用部分，依上開局簽及見解，似於89年11月至92年11月25日間所為裝修行為，均免辦理室內裝修許可。
三、結論
空調室我個人認為不能約定為專用，且不能供特定住戶使用，更何況還將隔間牆拆除根本沒道理，這不違法很奇怪，至少我個人認為是這樣。





附註：
台北市住宅室內裝修簡化審查許可暨核發室內裝修合格證明申辦方式
臺北市政府工務局　公告
發文日期：中華民國九十二年十一月二十五日
發文字號：北市工建字第09254370100號
附件：　　如文
主旨：公告本市住宅室內裝修簡化審查許可暨核發室內裝修合格證明申辦方式。
依據：建築法第七十七條之二、第九十五條之一、建築物室內裝修管理辦法第二十九條之一。

公告事項：
一、依建築法第七十七條之二規定，供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可。又內政部函頒「供公眾使用建築物範圍」規定，六層以上集合住宅即屬供公眾使用建築物。換言之，整幢樓高六層以上之集合住宅，其中任何一層室內裝修，均應依法申請審查許可。違反規定者，依建築法第九十五條之一規定，處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦，逾期仍未改善或補辦者得連續處罰；必要時，強制拆除其室內裝修違規部分。

二、所謂「室內裝修」，係指固著於建築物構造體之天花板、內部牆面或高度超過一點二公尺固定於地板之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏之裝修施工或分間牆之變更。但不包括壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設。且基於公共安全考量，建築法明文規定，室內裝修材料除應符合建築技術規則規定外，裝修行為不得妨礙或破壞建築物主要構造、防火區劃、防火避難設施及消防設備。

三、為簡化本市住宅建築物室內裝修審查許可申辦程序，建築物所有權人、使用人得於室內裝修未變更防火避難設施、消防安全設備、防火區劃及主要構造之前提下，依「建築物室內裝修管理辦法」第二十九條之一規定，經具有審查機構（臺北市建築師公會）審查人員資格之開業建築師查核室內裝修圖說並簽章負責後，准於進行施工。工程完竣後，檢附申請書、建築物權利證明文件及經審查人員竣工查驗合格之檢查表，送本局申請核發審查合格證明。

四、上開「申請書」及「竣工查驗合格簽證之檢查表」本應由內政部訂之，惟考量本市推動簡化室內裝修申辦程序管理制度之迫切需要，在內政部尚未定訂所需書表格式前，本局特研訂「臺北市建築物室內裝修審查合格證明申請書」及「臺北市建築物室內裝修審查人員竣工查驗簽證檢查表」各乙種，並自即日起，據此申請核發室內裝修合格證明案件，均免審核圖說、竣工勘驗及加會本府消防局審查，概由審查人員簽證負責。

五、有關「審查人員」之名冊資料，可於本局建築管理處網站查詢（網址：WWW.DBA.TCG.GOV.TW）或洽詢臺北市建築師公會（址在本市基隆路二段五十一號十三樓。電話：二三七七三○一一）至於審查人員之簽證費用，因礙於公平交易法之規定，目前並無統一收費標準，裝修住戶應自行接洽審查人員，並按市場機制決定收費。惟若需臺北市建築師公會轉介審查人員者，該公會為協助推動本市住宅室內裝修管理制度，並考量作業成本及其所屬會員意願，目前議定收費標準分別如下（無面積規模大小區別）：

（一）現場若僅係一般室內裝潢（如家具、地坪、地毯、壁紙、活動隔屏等之施作，或高度一二○公分以下之牆面裝修），非屬「室內裝修」管理範圍者，酌收新臺幣三千元，由勘現之建築師出具「勘檢說明書（如附件）」，函送工務局備查。

（二）若現場僅係天花板、牆面之裝修，未涉及分間牆之更動者，酌收新台幣一萬元，責由勘現建築師整備申請書、竣工查驗簽證檢查表、建物權利證明文件等資料，送請本局核發室內裝修合格證明。

（三）若室內裝修行為涉及室內分間牆之更動者，仍由勘現建築師整備相關文件報請本局核發室內裝修合格證明，但考量結構安全簽證，酌收新台幣二萬元；若變更分間牆且又涉及消防安全設備之更動者，因須另行委託消防設備師或消防安全設備監造暫行人員簽證，酌收新臺幣三萬元。

六、如對申辦方式有任何疑義，或發現大樓住戶涉有室內裝修行為，請以電話或傳真方式通報本局建管處使用管理科處理（通報專線：二七二五八三八七。傳真：二七五九五七七二）。

起造人法定申報開工期限為何???

一、緣起
起造人與其股東為免開工逾期導致建照作廢，與關係人合謀向營造工程有限公司借牌營造，目的係詐騙建管單位，使其誤導認為本案已依規定申報開工無須廢照，似有違反規定的情況產生。
二、申報開工檢附資料
本案起造人將坐落於本市內湖區土地，興建1幢3棟、地上6層、地下2層，共35戶建築物，使用分區為第三種住宅區領有建造執照，有關起造人以營造工程有限公司名義借牌營造，申報開工是否違反規定：
(一)營造公司有無借牌營造：
1、依營造業法第54條第1項第1款規定，營造業使用他人之營造業登記證書或承攬工程手冊經營營造業業務者，處新臺幣100萬元以上500萬元以下罰鍰，並廢止其許可。
2、次依營造業承攬工程造價限額工程規模範圍申報淨值及一定期間承攬總額認定辦法第4條第2、3項規定：
(1)甲等綜合營造業承攬造價限額為其資本額之10倍，其工程規模不受限制。
(2)乙等綜合營造業承攬造價限額為新臺幣7500萬元，其工程規模應符合下列各款規定：
A、建築物高度36公尺以下。
B、建築物地下室開挖9公尺以下。
C、橋樑柱跨距25公尺以下。
3、承造人為營造工程公司，該公司似營運狀況不佳，最近才復業，但取得甲級營造證照，承攬本案工程並未違反上開規定。另起造人申報變更承造人為乙種營造業，建管單位依建築法第55條規定備查。
(二)起造人向建管單位最遲申報開工期限為何?
1、依建築法第54條第1項及第2項前段規定，起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於6個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查。起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期1次，期限為3個月。
2、建築物起造人在98年3月24日領取建造執照，法定開工日期為98年9月23日，延展1次之開工日期至98年12月23日止，起造人在上開規定期限內，向建管單位申報開工就符合規定。
(三)本案專任工程人員簽証是否有疏失，依營造業法第35條第2款規定，營造業之專任工程人員應負責開工、竣工報告文件及工程查報表簽名或蓋章。專業工程人員土木技師，於營造業承攬建築工程之開工查報表簽章，是符合規定的。
三、結論
起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於6個月內開工，且須檢齊相關資料向主管建築機關報備。如因故不能於期限內開工時，應敘明原因，申請展期1次，期限為3個月。所以申報開工必須自領得執照之日起9個月內申報，不然可能被廢照喔。

大廈管理委員會報備爭議

一、緣起
管委會未透過區分所有權人大會選舉管理委員，涉違反公寓大廈管理條例第30條規定，且管委會依組織章程第7點限縮檢舉人選舉權及被選舉權，已違反該條例第27條規定，但建管單位卻同意發給報備證明，並要求具結自負法律責任，並核准其報備案，致使其向住戶收取管理費之不合理現象。
二、報備條件及依據
(一)依公寓大廈管理條例施行細則第8條規定，本條例第26條第1項、第28條第1項及第55條第1項所定報備之資料如下：
1、成立管理委員會或推選管理負責人時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊。
2、成立管理委員會或推選管理負責人時之區分所有權人會議會議紀錄或推選書或其他證明文件。
(二)公寓大廈管理組織申請報備處理原則第3條規定，申請應備下列文件：
1、申請報備書及申請報備檢查表。
2、成立管理委員會或推選管理負責人時之全體區分所有權人名冊。
3、成立管理委員會或推選管理負責人時之區分所有權人會議會議紀錄。
4、公寓大廈或社區區分所有標的基本資料或建築物使用執照影本。
(三)申請程序：公寓大廈管理委員會主任委員或管理負責人檢齊第3點或第6點規定應備文件報請直轄市、縣（市）政府備查。直轄市、縣（市）政府得委由鄉（鎮、市、區）公所受理。
(四)行政配合：申請案件經查文件齊全者，由受理報備機關發給同意報備證明。由鄉（鎮、市、區）公所受理報備者，應逐件報請直轄市、縣（市）政府備查，同時副知該轄警察局（分局）。
三、相關函釋及判決
(一)內政部86年1月30日台（86）內營字第8672164號函附會議記載：「地方主管機關受理公寓大廈管理組織之申請報備時，其關其區分所有權人之資格，得依其所附等資料認定之，如申請人有偽造文書、侵害他人權益等情事，應由申請人依法律負其責任。」
(二)依內政部86年1月30日台（86）內營字第8672164號函釋：「...公寓大廈管理條例第10條第2項、第3項規定，所稱區分所有權人會議決議或規約之規定者，應依公寓大廈條例規定程序召集，或訂定始具有法律效力，並不以向縣市政府申請報備為要件，故有關公寓大廈管理組織尚未完成向縣市政府申請報備手續前，管理費收取，應依公寓大廈管理條例規定或區分所有權人會議決議或規約規定辦理」。
(三)最高行政法院94年度裁字第980號及97年度裁字第2890號裁定意旨：
1、「公寓大廈管理委員會組織之申請報備，係依公寓大廈管理條例之程序設立後，依『公寓大廈管理組織申請報備處理原則』之規定向受理報備機關報備，係使地方主管機關知悉俾便管理之行政管理措施，與管理委員會是否合法成立無涉，亦即不論受理報備機關是否同意備查，對該申請報備之管理委員會成立與否，均不生任何法律效果；是受理報備機關所為同意備查，並非就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施。
2、復參公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及公寓大廈管理組織申請報備處理原則之規定，除未有任何違反規定之罰則外，亦無對外直接發生法律效果，是受理報備機關於審查文件齊全後，發給同意報備書，性質上僅為行政機關辦理公寓大廈行政管理措施所為之通知，尚非行政處分。」
3、「…而行政機關對於人民報請備查之事件，其准予備查或不准備查是否直接發生公法上之法律效果，原應視人民報請備查之事項而定，不可一概而論。本件如因相對人不准備查，而導致抗告人無法成立合法之管理組織，甚或影響其後續管理人之登記、寺廟之興辦及財產之處理，即難謂非屬行政處分。」。
四、結論
1、申請人檢附資料如符合公寓大廈管理條例施行細則第8條及公寓大廈管理組織申請報備處理原則第4點及第5點規定，而經主管單位形式檢視認無明顯不法後同意核備，尚難謂有所違誤；若有偽造文書等情事，應由其自負法律責任。（台北高等行政法院97年度訴字第3068號理由二）
2、本案管委會是否曾向主管單位報備，均應依區分所有權人會議決議收取管理費，核備公文並非管委會收取管理費之依據。






公寓大廈管理Q&A彙編

公寓大廈管理條例
公寓大廈管理條例施行細則
公寓大廈管理組織申請報備處理原則
臺北市政府處理違反公寓大廈管理條例事件統一裁罰基準

昇降機車廂應該算尺寸或是人數???

一、緣起
大樓建築物電梯承載人數原登載為9人後來，卻以筆誤為由更正為12人，還搞錯將一般昇降機記載為緊急昇降機，且電梯廠商及中華民國電梯協會未提出電梯動線規劃「特殊設計」可以減縮電梯車廂內部空間之依據標準，政府單位審查草率，是不是有背德護航嫌疑。

二、問題提出：
到底電梯承載人數如何計算出來?還有電梯內的面積尺寸到底是多少才是正確的?另外可否以特殊設計為理由，來減少電梯車廂內部面積?

三、查證過程：
分別就原核定昇降機之設計圖說、建築物昇降機竣工檢查及更正原使用執照之昇降機登載用途等部份進行查證，查察結果分述如下：

(一)建築物核定昇降機之設計圖說部分：
1、依建築技術規則總則編第3條規定，建築物之設計、施工、構造及設備，依本規則各編規定。次依建築技術規則建築設備編第120條規定，客用昇降機廂之設計載重應按機廂地板面積，並依所規定之數值設計之【設計載重760公斤至960公斤，機廂地板面積2平方公尺至2.5平方公尺】。又依建築法第39條規定，起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗。

2、查建築物地上13層、地下3層，建管單位核發建造執照，依原核定電梯規格之額定載重為800公斤、12人，車廂內淨尺寸為寬1250mm*深1250mm*高2100mm（車廂地板面積為1.5625平方公尺），惟依上開規則要求，該電梯之額定載重為800公斤，換算車廂尺寸應為2平方公尺以上，故該建築物昇降機車廂地板面積似不符上開規則之設計要求。

3、次查核定設計圖說並無任何記載本案電梯係基於特別考量所為之特殊設計，且電梯規劃是否基於特殊設計，似應於設計時一併載明，如有變更設計圖說依建築法第39條處理，並於使照核發前確認之。惟本案設計建築師來函表示，規劃階段考慮地下室行車動線順暢及住戶進出梯聽安全及舒適，特於地下室將電梯進出動線轉向90度所為之特殊設計，而主張應依CNS10595標準認定昇降機車廂與昇降路之尺度，並認為案址昇降機符合該標準之說明，似不符上開建築法規定。

(二)建築物昇降機竣工檢查部分：
1、依「建築物昇降機竣工檢查標準表」第5項有關車廂尺寸之檢查標準，係以設計載重依機廂地面面積計算確認，即依建築技術規則建築設備編第120條規定【設計載重760公斤至960公斤，機廂地板面積2平方公尺至2.5平方公尺】及CNS10594-2.7標準【機廂地板面積2平方公尺至2.5平方公尺；積載載重值為800公斤至1050公斤（W=500*（A-1.5）+550，W為公斤、A為車廂底面積）】，以確認機廂地板面積及機載載重。

2、查案址建築物昇降機設計之額定載重為12人、800公斤，車廂內地板面積為1.5625平方公尺（寬1250mm*深1250mm），依上開規範檢查案址建築物昇降機之載重為800公斤，則車廂內地板面積應為2平方公尺以上，方得為合格之認定。縱使認為本案得依設計建築師來函表示，該電梯係特殊設計應依CNS10595標準認定昇降機車廂與昇降路之尺度，則該電梯之檢查依CNS10595標準進行檢查方屬妥適。

3、惟比對更正前、後之中華民國電梯協會97年5月29日查訖該址昇降機97年5月26日之「建築物昇降機竣工檢查表」第6項有關車廂尺寸之檢查紀錄，早已設定為合格，似有未依檢查標準進行檢查之嫌。

(三)更正原使用執照之昇降機登載用途及人數部份：查案址建築物第11層竣工圖說有關電梯設計，係供乘客兼行動不便人員使用（12人，800公斤），免設緊急用昇降機，是以該址昇降機係屬「一般兼供行動不便者使用」，經中華民國電梯協會函確認原昇降機登載用途及額定載重人數係筆誤，並簽認負責，建管單位同意變更使照內容。

四、結論：本案昇降機之設計為「一般兼供行動不便者使用」，且額定載重為12人、800公斤，建管單位權責為使照更正事宜，並無違誤，惟案址建築物昇降機車廂地板面積車及廂尺寸之檢查，似不符建築技術規則建築設備編第120條規定設計及CNS10594-2.7之要求。


建築技術規則建築設計施工編
建造執照及雜項執照規定項目審查及簽證項目抽查作業要點
臺北市建造執照建築師簽證案件考核處理原則

女兒牆或是陽(露)台欄杆???

一、緣起：
臺北市信義路二段基地，改建地上4層，4戶建築物，建築用途為集合住宅，本府工務局59年核發使用執照，因拆除4樓女兒牆，導致下雨、沖洗地板及植物澆水的污水直接流入樓下住戶屋內，讓樓下住戶幹聲連連，因而使上下兩戶人家，演出相互檢舉戲碼，真的是叫警察的叫警察、叫里長的叫里長，以及叫市府其他單位人員的就叫他們來處理，叫人跟叫家裡佣人一樣方便+好用，每個單位人員處理兩家事情，已經忙的不可開交，這應該算是，掃到颱風尾吧。
二、法規依據
(一)依建築技術規則建築設計施工編第1條第9款第3點及第10款第2點規定，女兒牆係屬屋頂突出物，其高度在1.5公尺以內。
(二)依建築技術規則施工編第38條規定（63.11.15），設置於露臺、陽臺、室外走廊、室外樓梯、平屋頂及室內天井部分等之欄杆扶手高度，在2層以下者，不得小於1公尺，3層以上者，不得小於1.10公尺，10層以上者，不得小於1.20公尺。
但是同條文規定(98.9.8)，設置於露臺、陽臺、室外走廊、室外樓梯、平屋頂及室內天井部分等之欄桿扶手高度，不得小於1.1公尺；10層以上者，不得小於1.2公尺。建築物使用用途為 A-1、A-2、B-2、D-2、D-3、F-3、G-2、H-2 組者，前項欄桿不得設有可供直徑10公分物體穿越之鏤空或可供攀爬之水平橫條。
三、這棟是59年興建的建築物，依當時的設計圖說為4層樓建築物，3樓住戶指稱樓上住戶擅自將4樓女兒牆拆除，依63年前的規定及設計圖說，應指露臺欄杆。
四、這棟4層樓建築物(各樓層總面積在1000平方公尺以下)，領有使用執照，依內政部64.8.20台內營字第642915號(99.3.3台內營字第0990801045號令99.4.1生效)及96.2.26台內營字第0960800834號函釋，該址建物非屬供公眾使用之建築物，且裝修範圍為外牆及露臺欄杆非屬增設廁所、浴室或增設2間以上居室造成分間牆變更，依建築法第77條之2第1款規定，無需申請室內裝修許可。

里民活動場所租金補助--怎麼辦???

一、緣起：
臺北市各里辦公室申請固定里民活動場所租金補助案件(每月3萬元)，有民眾提供的里民活動中心場所係屬既存違建，且未領得使用執照，區公所承辦該址租金補助事宜，會辦單位審查土地使用分區是否設於倉庫區、農業區、保護區及風景區外，現場會勘時，應檢查建物地址與所附資料是否相符。
二、申辦條件及檢附資料：
有關里民活動場所申請地點面積未達200平方公尺且位於1樓避難層者，免辦理變更使用執照內容：
(一)依本市一定規模以下建築物免辦理使用執照管理辦法第3條第2、3項規定，建築物變更後之使用類組屬D-1、D-2之里民活動場所、D-5、F-2、 F-3、H-1 場所者，所有權人或使用人應檢具下列文件，由目的事業主管機關轉送主管機關審查，並經目的事業主管機關許可，始得變更使用：
1、建築物登記謄本及建物測量成果圖。
2、建築物使用證明文件。
3、建築物使用執照核准圖說。
4、擬變更平面圖。（變更後為里民活動場所者免檢附）。
5、門牌如經戶政機關整編、增編或改編者，應檢附門牌整編、增編或改編證明。
6、都市計畫地籍套繪圖及臺北市土地使用分區證明。
所稱建築物使用證明文件，指下列各款文件之一：
1、建築物使用執照、部分使用執照或變更使用執照。
2、建築物建築完成日期在民國60年12月22日建築法修正公布前，且未領得使用執照者，得以建造執照或營建執照代替之。
3、本府所屬機關核發之合法房屋證明。
(二)次依本府工務局89年8月8日北市工建字第8932027300號函示，有關本市各里民活動場所申請地點面積未達200平方公尺，且位於1樓避難層者，免檢附『建築物使用執照影本、原核准平面圖及變更後平面圖』等文件圖說，必要時由承辦人調卷查明或現場勘查。
(三)案址建築物面積為66平方公尺，申辦為里民活動中心，依上開函示該址所有權人或使用人除免檢附「建築物使用執照影本、原核准平面圖及變更後平面圖」等文件圖說外，仍應依上開管理辦法檢附其他相關文件。




臺北市里民活動場所租金補助辦法

拜訪關子嶺

嘉義市最大營運站位於嘉義市中山路503號，電:05-2223194

出門旅遊最常做的事,就是等待,不是等車就是等人或者是等車跟人,其實這種等待之事,並沒有什麼好聊的,但旅行的路走多了,難免不會找些消遣的玩意來作做,不然大家都一起來耗時間,也不是什麼好珍息生命中每一秒,警世真言或是至理名言,也不管他人是看路上眾生百態,或者是摳鼻子抓鳥打發時間,或是坐在椅子上打盹外加打鼾,我的做法是寫寫東西,順便紀錄這次的旅程。
今天要去的地點是關子嶺,從台北作國光號客運到嘉義,再轉嘉義客運,總計路程約5、6小時,如果塞車那時間就不用算,因一來很難算,再者會火燒車(火氣很大)，聽說我們的吳院長，還教大家搖下車窗互道恭喜，真的頭殼有問題，我想他應該沒有這樣做，不然會聽到幹聲連連，不過我會說ｙｏｕ　ｄｅｓｅｒｔ。
從嘉義下車後，要經過這幾個地點：下路頭、公館、檳榔樹角、中庄、內角、單店、三間、白河、
大鋤花間與山間雅座及空中品嚐在地的東山咖啡,在山間咖啡時,享受燈罩

未完成

燈亮不亮真的有關係--談睡眠品質

開燈睡覺習慣到底好不好，其實每個人都有不同看法，

之前看到吳永志醫生(在不一樣的自然養生法)

這本書也有談到這個問題，我就覺得很有道理，

也跟朋友分享這個訊息。

如今新聞提到這方面的醫學觀點，

開燈睡覺容易生病，因為人的大腦中在夜間睡眠

時，會分泌大量褪黑激素使人放鬆，心臟得以喘息，

但只要眼球一見到光源，褪黑激素就會停止分泌，

長久下來，免疫力會跟著降低，容易生病。

很多人晚上睡覺怕黑，晚上都習慣開燈後才上床睡覺，

有燈就比較有安全感，卻不知開燈睡覺，

可能會讓身體越來越不健康，

一項國外研究發現，在燈光下睡容易造成免疫功能降低，

關鍵因素就在於人的大腦內這個叫松果體的分泌器官，

只有在夜晚睡覺時，才會分泌大量的退黑激素，

退黑激素可以讓人放鬆，讓心臟血壓處於休息狀態，

但只要眼球一感受到光源，

儘管這個光只是微微光或是很亮的光都一樣，

退黑激素會立刻停止分泌，長久下來，

人體器官處在日夜顛倒狀態，沒有達到完全的休息，

免疫力會下降疾病跟著容易上身。

如果你真的非得開燈才睡得著，

可以帶眼罩但為了健康最好，還是把燈關了吧。

（完整影音新聞請：http://news.cts.com.tw/cts/life/201001 /201001040381266.html）

從觀光規劃願景到執行(一)

作者嚴長壽在提到觀光規劃之前，

先提出下面這四個問題，也指出五點因應方向：

例如1、顧客是誰?他需要甚麼?2、我有甚麼資源?

和別人相比，哪一項是我的優勢?

3、如何包裝出顧客需要的產品?

4、要用甚麼方法行銷?

在因應方向上，也提出五點面向，

供大家來做為執行上的思考方向：例如：

1、認識自己的產品面向：指深入觀察對象旅客，

尋找自己和對方在文化上的差異與優點。

2、瞭解觀光客旅遊心態與演進面向：

第一階段的走馬看花、第二階段的深度旅遊，

以及第三階段的無期無為。

3、分析旅客市場面向：

可區分為國內、區域以及國際旅客。

4、包裝產品面向：先找尋優勢，

即對不同的客層，找出主要可吸引他們的特色；

再來厚實基礎，即加強人的訓練、產品的整合；

接下來就是創意包裝，

即以領先趨勢的思維，包裝相關旅遊內容。

5、行銷推廣面向：

開發期，以尋找關鍵影響人；

強力宣傳期，係利用各種媒體通路全力行銷；

成熟期，隨時提醒消費者最新資訊與產品。

其中我認為這些規劃公式上，

有一點要瞭解兩點要加強的部份，

是第2點瞭解觀光客旅遊心態與演進，

要加強的是台灣最為缺乏的面向，

也就是第4、5點的產品包裝及行銷推廣的部份。

在第2點觀光客的演進上，

可區分為三個階段，在第一階段的觀光客的旅遊心態是，

就是希望去的國家愈多愈好，

最好能一次看遍所有知名景點，

這個階段的特色是，抱著累積紀錄的心情，

每到一個景點之後，快速瀏覽一番，

就開始拍照留念，代表著到此一遊，

接下來就是買紀念品，然後趕緊上車，

轉往下一個行程，這種旅遊行程，

我通常戲稱為上車睡覺、下車尿尿行程。

第二階段觀光客的特徵是，

對前往的國家有一定程度的瞭解，

出發前多半做過詳盡的功課，

觀察的面向也更廣，可說是深度旅遊。

例如喜好建築的人，通常規劃去歐洲來個「建築之旅」；

愛好古蹟的人，可以去吳哥窟、埃及，來個「古蹟之旅」；

想體驗自然生態，就到非洲看野生動物，來個「野蠻之旅」。

第三階段的旅客，也不純然可稱為觀光客，

因為他們是要減輕工作和生活上的壓力而來的，

並認為適度的放鬆有助於工作產值的提升，

轉換原有工作環境，

藉由旅行體驗截然不同的當地風光與民情，

暫時擺脫原有環境的壓力，找回更大的動能。

通常這階段的旅遊型態是以「生活旅遊」為重心。

文化行銷，整體包裝

台灣之島，有很豐饒的資源，卻不懂的加以包裝及行銷，

其實說穿了，觀光事業不應該只是從經濟角度著眼，

應該是以交朋友及將能感動人的事業推向國際。

從宗教學習三大境界來說，

民眾參與宗教的入門境界，大概都是為了祈福保安，

希望藉神力保佑自己與家人平安、升官發財。

到了內省去我境界時，開始學習內定內省、放下我執，

這個時候，禪定變成重要的修為。

再進入體悟人生，影響眾生境界時，

開始以智慧去改變影響他人，回歸自我。

在台灣無論是，北部的法鼓山、東部的慈濟功德會、

中部的中台禪寺、南部的佛光山及其他宗教社團，

都可以由這些宗師的引導下，

學習到像是禪修、靜坐等等佛教中，修身修心的法門。

但還是很多台灣人特地花大錢跑到美國學習。

像美國亞利桑納州是個鳥不生蛋的地方，

可是他們從東方取經，開班教太極，

開心靈成長、相互學習課程，

經過包裝行銷手段以後，驅使著人門的好奇心，

唯恐不至此地，身心無法獲得平靜與成長。

其實學習的這些東西，在台灣都是唾手可得。

以按摩為例，吳神父的腳底按摩，

僅是呈現出以治療為主軸的健康養生目的，

但卻不像峇里島的人民，

對按摩不同的整體規劃，將按摩、SPA，

然後加上瑜珈及禪修，

讓按摩有燈光視覺、香味、觸覺得結合，

使消費者能有多元體驗，

就讓人感覺有多層次的感動，價格也能貴上好幾倍。

台灣的溫泉很多景色也優美宜人，

溫泉品質也不輸國外，

為什麼很多台灣人還是要到日本泡湯呢？

泡湯也不過20分鐘，有必要為了20分鐘去搭一趟飛機嗎？

這是因為日本提供更完美的整體包裝。

從精緻健康的美食，到傳統的貼心服務，

以及泡湯環境的雅緻，再加上氣氛營造，

串成屬於日本特有的精緻泡湯文化，

泡湯只是其中的一個元素。

相對地，台灣的泡湯環境吵雜，

業者還不懂得家庭、情侶和個人泡湯的需求是不同的，

因此台灣的此無法產生消費者的共鳴，

當然下一次光顧的機會，將會少之又少。